השקעות נדל”ן בחו”ל ובמיוחד בארה”ב הפכו לפופולאריות במיוחד. זאת בעיקר בשל עליית המחירים המתמדת בשוק הדירות בישראל, אשר הופכת את ההשקעה בנדל”ן בישראל למשתלמת פחות. עבור אלו המעוניינים לרכוש דירה בארה”ב, עומדת האפשרות לרכוש דירה באמצעות חברה בערבון מוגבל (LLC).
מה זה LLC וכיצד ניתן לרכוש דירה דרך LLC?
LLC היא ראשית תיבות של חברה בערבון מוגבל (Limited liability Company). מדובר בהתאגדות משפטית של מספר שותפים לצורך רכישות נדל”ן. התאגדות זאת מתאפשרת לפי החוק האמריקאי, ולמעשה מאפשרת לכל אחד המעוניין להשקיע להיכנס כשותף ולא כבעל מניה. האחריות על השותף בחברה הינה לפי סכום ההשקעה שלו בהתאגדות. מבחינת מיסוי – החברה מתנהלת בשקיפות למול רשויות המס של ארה”ב, כאשר גובה המס חל על כל שותף בנפרד לפי סכום השקעתו בשותפות. אדם המעוניין ברכישת נדל”ן בארה”ב דרך LLC יצטרך מצוא את החברה הרלוונטית אליו ולהשקיע.
למה דווקא לרכוש דירה דרך LLC?
לרכישת נדל”ן דרך LLC מספר יתרונות כאשר הבולטת בהן היא העובדה כי מדובר בישות משפטית שהיא נפרדת מכלל בעלי הזכויות בה. כלומר האחריות על השותפים בחברה מוגבלים לכל שותף לפי כמה שהשקיע, כך שהנכנסים הפרטיים וההון הפרטי של המשקיעים בחברה אינו יכול להיפגע ויישאר מוגן ולא ניתן לפרוע אותם. בנוסף לכך, החברה מתנהלת בצורה שקופה מבחינת מיסוי ובשל המאפיינים המשפטיים שלה והעובדה כי המס חל על כל שותף בנפרד, לא חלים עליה חוקי המיסוי הנוספים של חברות.
כך יכול המשקיע להנות גם מאחריות מוגבלת (דבר הקיים בסוגים אחרים של חברות) וגם ממיסוי דיפרנציאלי ללא נטלי מס חברות. כמו כן, הצורה בה עובדת החברה כי קלה מאוד – אין הגבלה על כמות שותפים ומקום מושבם, הרישום לחברה הינו פשוט ביותר, העלות על דיווחי המס הינה קטנה וכן ישנם יתרונות נוספים בשל המנגנון בה עובדת החברה.
כמה מס תצטרכו לשלם על הכנסות מרכישה דרך LLC?
ישראלי אשר הוא שותף בחברת LLC יצטרך לשלם בישראל מס חברות, וזאת למרות שבארצות הברית מדובר בשותפות. כמו כן, לא ניתן לנכות מתשלומי המס בארץ את תשלומי המס שנעשו בארה”ב, וזהו החיסרון המרכזי ברכישת נדל”ן דרך LLC. מבחינת מיסוי בארה”ב – יחולו מיסים על מס עזבון, רווחי הון והוצאות שוטפות. שיעור תשלומי המס יהיו שונים במידה ומדובר בשותפים שהם אנשים פרטיים או בשותפים שהם חברות.
עבור LLC בהן שותפות חברות, שיוער המיסים יהיה על פי שיעורי מס חברות. במקרים של אנשים פרטיים, גובה המס ישתנה לפי גובה ההכנסה וסיווג ההכנסה, אך בכל מקרה יחושב באופן נפרד על כל שותף. כאשר מדובר בהכנסות שוטפות ישנה הטבת מס על חברות LLC במידה והכנסותיהן השנתיות לא עולה על 350,000 דולר.
